1: 2018/04/23(月) 13:51:12.13 ID:CAP_USER
東洋経済ONLINE 2018年04月23日
https://toyokeizai.net/articles/-/217671

東京ミッドタウンから歩いて数分。築40年の現在も億を超える金額で取引されるマンションで昨夏、
異臭騒ぎが起こった。100㎡超の住戸に1人暮らしをする70代女性の住戸がゴミ屋敷化し、
エレベーターを降りた途端に臭いに気づくほどの状況になっていたのである。

害虫も発生しており、同じフロアの住民からの訴えで管理組合の理事長以下何人かが繰り返し接触し、
ゴミの廃棄を呼びかけたが、彼女はそれを拒否。当初は話し合いでの解決を目指していた管理組合も
現在は弁護士に依頼し、法的な措置を検討しているという。


外観は管理が行き届いているように見えても

だが、行動できる管理組合があるだけ、同物件はましだ。「表には出てきてはいないものの、
すでに総会が成立しない、管理組合が機能していないマンションがあるのでは」とマンション等の
維持管理コンサルを主業務とするKAI設計の菅純一郎氏は懸念する。

菅氏が懸念を抱くようになったきっかけは、3年前に行った江戸川区にある築45年、全309戸のマンションの
大規模修繕。外観だけなら手入れが行き届いて見える同物件だが、入居者の平均年齢は71歳。
総会案内を認識できない人、杖、車いすがなければ総会に参加できない人も多かった。幸い、そのときには
決議に必要な過半数ぎりぎりの参加(委任状含む)で可決できたが、次に何かを決議するとしたら
総会自体が成立しないだろうと菅氏は話す。

高齢化の進展がマンションを内部から蝕み始めているわけだが、物件によってはそれを加速させる
マイナス要因を抱えていることもある。その要因は大きく2つ。ひとつはコミュニケーション不足による
居住者の孤立だ。

同マンションでは、共用の排水管が各住戸のトイレの奥に敷設されていたため、専有部に立ち入る必要があった。
そこで全戸を訪問した菅氏が出会ったのは70代の孤独死予備軍ともいえる引きこもりの男性数人。
住宅ローンは完済、年金もあって経済的には困っていないものの、妻に先立たれ、周囲との付き合いはまったくない。

どの部屋もコンビニの弁当殻やビールの空き缶、焼酎の空きボトルが積まれたゴミ屋敷状態で
靴を脱ぐのもためらわれるほど。これまでも年に1人くらいは孤独死があったというが、今後は加速する可能性がある。


(中略)


リフォームはしても給排水は変えていない

築20年以上の場合、給排水管がコンクリートスラブ内に敷設されていることが多く、床を一度壊して工事をする。
完了後は床を復旧する必要があり、その分費用が嵩む。「100戸のマンションで共用部のみなら戸あたり40万円の工事が、
専有部が入るとプラス30万~40万円かかる。内装の仕上げによっては戸あたり100万円に跳ね上がることもあり、
当初予算の倍になることも少なくありません」と菅氏は話す。

そのうえ、修繕前に室内をリフォームしていた住民がいると反対も出る。大金をかけたリフォームが無駄になるからだ。
2017年11月の大規模修繕時に住戸内の給排水管交換を行った世田谷区のマンションでは122戸のうち、
6戸が管理組合の説得に応じず、工事ができなかった。今後、漏水が起きたらどうするか。理事たちは今から頭が痛いという。

菅氏は築35年、1000世帯を越すマンションで大規模修繕を前に住民アンケートを実施したことがある。
リフォームの有無に加え、給排水管交換について尋ねたところ、交換したという世帯はゼロ。リフォーム時に
給排水管の交換をするように義務付けておけば多少なりとも延命できるものの、リフォーム業者の多くは、
給排水管は面倒といじりたがらない。所有者も交換の重要性を知らないから頼まない。それが続いてある日、どかん。
時限爆弾のようである。

築40年以上の建物では排水管は下階の天井に配されていることがあるため、上階の所有者が修繕するためには
他人の部屋を工事することになる。「最高裁の判例ではこのケースに限っては専用の排水管を共用部とし、
管理組合が負担とすべしとしましたが、その判決を知らないことで、現場ではいまだに混乱するケースがある」と、
不動産管理に詳しいmachimoriの三好明氏は話す。

早急に管理規約、あるいは運用を変える必要があるが、そうこうしているうちにもあちこちのマンションが
危険な状態に陥りつつある。大丈夫なのか、日本のマンション、である。


(全文は記事元参照。全4ページ)

13: 2018/04/23(月) 14:45:31.71 ID:o4w3A1OY
>>1はかなり以前から言われている事だが、今更マンションを買うなとは言えないだろ。
もっとも、賢い人は投機目的以外でマンションを購入しないが。

68: 2018/04/23(月) 17:54:30.89 ID:F8gzELbi
>>1
区分所有の欠点

4: 2018/04/23(月) 14:06:41.51 ID:iPq+AJ1a
なまじマンションなんか買うからだ。維持費は馬鹿に出来ない。

24: 2018/04/23(月) 15:32:10.19 ID:co9mSArD
>>4
築20年くらいまでは、まぁいいよ。終の住処にするのは無理。マンションも劣化するが、住民も入れ替わって、中古で安く買った連中の比率が上がるとモラルの低下が甚だしい。元の住民の高齢化と合わせ、悲惨な状態に。

247: 2018/04/24(火) 12:11:27.02 ID:mr4L/VQz
>>24
一戸建てもそこら辺から傷んでくるからな
難しいわな

249: 2018/04/24(火) 12:38:06.38 ID:zEodMHjB
>>247
戸建は全て、テメエの判断で動ける
マンションはそうはいかない


この差は大きい
マンションに住んでみればわかる
オレは戸建て買った

8: 2018/04/23(月) 14:27:55.07 ID:oKiYn5gA
賃貸最強
常に新築が味わえる。

10: 2018/04/23(月) 14:35:40.90 ID:/YMoOcFW
>>8
保証人の問題がないなら賃貸がいいだろうね
ただ、保証人なしでOKの物件は多くはないし、何時保証人を頼める人がいなくならないとも限らないので

17: 2018/04/23(月) 15:10:56.79 ID:A5HLUbaP
>>10
保証会社利用と損害保険加入でOK

144: 2018/04/24(火) 01:08:03.15 ID:OyFghM1q
>>17
保証会社加入に連帯保証人2人いるとかほんま?

167: 2018/04/24(火) 02:15:34.72 ID:p3LXOPBK
>>144
おかしいでしょ!なんのための保証会社よ?(笑)
保証人二人いるなら賃貸の保証人になってくれるでしょ!(笑)

132: 2018/04/24(火) 00:40:44.62 ID:37lGDo52
>>10
URなら、相応の貯金額があればいける

197: 2018/04/24(火) 07:42:17.75 ID:iIUkECOw
>>10
今時連帯保証人必須の物件ってあるのか?
普通は連帯保証人の有無にかかわらず保証会社との契約を求められるだろ

255: 2018/04/24(火) 13:02:17.65 ID:felJwqwj
>>10
うちは60歳以上不可なのだが。w

256: 2018/04/24(火) 13:04:22.29 ID:5s4eAwnf
>>255
賃貸?まあ大家さんは年寄りの店子は嫌でしょうね

14: 2018/04/23(月) 14:47:25.67 ID:aDmgRlaW
お隣がどうにもならないのは戸建てだろうがマンションだろうが一緒じゃないのかな

16: 2018/04/23(月) 14:50:06.44 ID:I2WWvVS6
賃貸はなんか落ち着かないんだよな

18: 2018/04/23(月) 15:13:36.95 ID:A5HLUbaP
>>16
確実に劣化して売るに売れない不動産、維持、管理に金がかかる不動産
無い方がいいだろ。

20: 2018/04/23(月) 15:19:08.14 ID:TvZI2X+w
>>18
賃貸でも維持管理費でていくんだがw

54: 2018/04/23(月) 17:11:38.18 ID:A5HLUbaP
>>20
おまい、正社員なら賃貸はもったいないってマンション買っちゃうのか?

同期でいたなあ。入社3年目にして結婚もまだなのにファミリーマンション買っちゃた。
消費税が3から5%に上がる頃だったけど。
そんなに賃料が無駄に思えるのかね? 今話題のレンタカーみたいなもんだろ?

26: 2018/04/23(月) 15:35:04.31 ID:SLWm/GaS
家と車の見栄さえ抑えられれば相当楽になれる庶民の人生

28: 2018/04/23(月) 15:41:00.21 ID:zP+3erZY
賃貸ならオーナー・管理会社が全部やるからねぇ
(諸々込みでの比較で)ローンの方が家賃より安くても、手間を考えたら安いわ。

35: 2018/04/23(月) 16:00:07.19 ID:o18uXJ9S
建託がファミリー向けに軸足を移すのかな

38: 2018/04/23(月) 16:22:05.87 ID:Q7Z2o/c8
賃貸最高っていう奴は、自分だけはずっと健康で今と同じ生活がこの先何十年と続けられるという根拠のない自信があるんだろうな。

50: 2018/04/23(月) 17:02:19.80 ID:aEI1isZZ
>>38
いやいや(笑)賃貸マンションを借りられなくなった時に中古戸建てをキャッシュで買えばいい。
築年数と、自分の年齢など加味して。
都内は高いけど、少し田舎へいけば、中古戸建て安いし

57: 2018/04/23(月) 17:14:06.32 ID:A5HLUbaP
>>38
介護付き賃貸マンションがあるぞ。年金の範囲内で暮らせる。

44: 2018/04/23(月) 16:55:26.64 ID:0TYCGYQN
コンクリート長屋は賃貸にすべし

49: 2018/04/23(月) 17:00:38.89 ID:Hye/mp24
結論。
一見値段が高く見えても賃貸が安い

51: 2018/04/23(月) 17:05:37.60 ID:9W5F5Z97
アパートのワンルームくらいの部屋の広さで十分だから
都内で中古一戸建てをいつか買いたいお

53: 2018/04/23(月) 17:07:47.64 ID:aEI1isZZ
>>51
買えるよ♪これからバンバン中古でてくるよ。
狭くていいなら割りとあるよ。

88: 2018/04/23(月) 20:20:51.40 ID:Ht5UfK1l
マンションは30年で建て替えればいいじゃん

91: 2018/04/23(月) 20:42:13.39 ID:r0lFXF7c
>>88
80年代後半以降に建てられたマンションなら60年くらいは快適に住めるよ
それ以前の物件は給水管に金属の菅を使ってたから赤水が出たり酸化で水の出が悪くなったりで水回りに問題ある

96: 2018/04/23(月) 22:05:48.76 ID:Cl/rq364
>>88
適切に修繕して後は大災害でも来なけりゃほぼ一生住めると思う
配管系は交換できる構造なら良い
再開発で容積ボーナスでも無い限り建て替える必要なんて無し
中はリフォームちょいちょいで最新化するし

98: 2018/04/23(月) 22:26:13.99 ID:YyVI7Xwh
>>88
その建て替えやら修理に必要な管理組合の決議がだな…

ボケたり寝たきりになったり、そもそも住んでるのかさえ解らなくなって
連絡取れない状態になる住民が多くなると
決が取れなくなって困るってのが

99: 2018/04/23(月) 22:45:18.14 ID:jWSqL5R7
だからマンションは賃貸じゃなきゃだめだって。
1つの建物を区分所有なんかしたら、建替えどころか改修もできやしない。
独身者は「駅とスーパーの近いアパート」、
共働き夫婦は「駅前の賃貸マンション」、
家族持ちは「ちょっと駅から遠くても戸建」に住むべき。

102: 2018/04/23(月) 23:21:17.28 ID:H2Nka6b5
賃貸最強伝説

207: 2018/04/24(火) 08:01:14.95 ID:qQrmlm3E
タワマンはこれだからな
新築で買うんじゃなきゃ牢獄だよ

引用元: http://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1524459072/