1: 2017/10/31(火) 11:20:48.53 ID:CAP_USER
「新築信仰」がなくならないワケ

日本の住宅市場においては、長らく「新築信仰」のようなものがあり、中古住宅に比べ圧倒的に新築住宅が選ばれる傾向にある。このことは、住宅市場に占める中古住宅の割合が、アメリカやイギリスでは80%程度であるのに対して、日本では36%程度にすぎないことからも証明できる。

日本の住宅はもともと木造が多く、欧米のように長期間にわたって風雪に耐えられるような造りではないことが、中古市場が広がらない原因の一つと言われてきた。しかし、いまでは「百年住宅」を謳う堅固な木造住宅も登場しているし、また鉄筋あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションも増えている。とりわけ新耐震基準が導入された1981年6月1日以降に確認申請がなされた物件であれば、中古でも耐久性が劣るということはない。

だが、そのような状況を理解していたとしても、いざ中古住宅を買おうと不動産仲介会社を訪れると、その「胡散臭さ」に辟易させられることだろう。

というのも、価格が数千万円もするような商品であるにもかかわらず、比較検討する対象が少なく、営業マンの一方的なトークにつきあわされた挙げ句に、「お客さん、この部屋は二度と出ない物件ですよ。ほかでも検討しているお客がいるので決断は早めに願いますね」などと何の根拠もなく急かされ、勢いで購入を促されることが多いからだ。

不動産仲介業者は、物件を仲介する際、宅地建物取引業法で定められた手数料基準に則って報酬を得ることができる。つまり、業者の稼ぎは成功報酬なので、基本的にはどんな物件でも「売れればよし」ということになる。また報酬料率は、仲介価額を算定の基準とすることが法律で決まっているため、業者にとっては、高額な物件を売るほど実入りが良いわけだ。

ちなみに、物件価格がいくらであっても、仲介に伴う手間暇は変わらないので、業者としては「なるべく時間をかけずに、高値で売りたい」という意識が働きやすい。

いっぽう、仲介を受けて買う側からすると、中古住宅は購入後に修繕の必要な個所がどれほどあって、どの程度の費用が追加としてかかってくるのか、皆目見当もつかない。所有者の生活の汚れがどことなく目につく現場を見て、あまり良い気持ちもしないなかで、「まあいいか」「こんなものだろう」と判断せざるを得ない。

生活用品程度であれば、「まあいいか」で済むものも多いかもしれないが、さすがに数千万円の買い物だとそうはいかない。ということで、なるべく新品のものがよいという結論になるわけだ。

不動産屋の「思惑」を排除する試み

こんな状況に置かれているのは、中古住宅を買う側だけではない。

売る側も似たようなもので、自宅が中古市場でどの程度評価されているのかは、なかなかわからない。インターネットが発達したおかげで、自宅に近い物件や同じマンション内での売り住戸の価格を検索することができるようにはなったものの、自宅とまったく同じ条件というわけではないので、本当に正確なところを把握できるまでには至っていない。

相談に出向くと、仲介業者はなるべく「早く」売れるように、所有者の売却希望価格よりも「低め」、つまりマーケットでは「お得」な価格で売ろうとするのが一般的だ。業者にとっては、無理に高い価格をつけていつまでも売れない、という手間暇をかけたくないからだ。

最近では、こうした状況を打開するために、ビッグデータやAI(人工知能)などのテクノロジーを使って個々の不動産の評価をしようとする試みが行われている。不動産+テクノロジーの造語で「不動産テック」と呼ばれ、注目を浴びている。

具体的には、過去の取引データや将来予測、周辺環境など、さまざまな角度から個々の不動産を分析し、マーケットにおける合理的な価値を算出するものだ。

とりわけ、設備仕様や間取り、面積などが似通った部屋が、同じ建物内に多く存在するマンションのようなマーケットでは、それらをデータ化し、査定価格をはじき出すことが比較的容易にできる。

テクノロジーを活用して、「手間暇かけずに早くさばこう」という仲介業者の思惑を排除することで、フェアな観点から物件を診断し、マーケットでの取引価格をリアルタイムに算出できれば、売る側も買う側も安心して取引に臨めるようになるだろう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53344

3: 2017/10/31(火) 11:25:25.52 ID:zmI3OxMd
実家はでっかい大黒柱がある頑丈な家だからリフォームして使えるだろうけど
今住んでる家は実家よりも30年は後に建てたのに、いつ地震で倒れるかわからん状態

>>1が間違ってるのは、日本は災害が多いのに昭和にデタラメな家がたくさん建てられたから
リフォームしたくても「建て直したほうが安上がりですよ」みたいなことになってる

23: 2017/10/31(火) 12:18:42.28 ID:By2bboBy
>>3
>昭和にデタラメな家がたくさん建てられたから

これに尽きる。まともな家なんてほんと無いわな。
ぼろ過ぎ。

282: 2017/11/01(水) 13:03:41.98 ID:/oyYArxj
>>1 日本人には穢れって概念があるんだよバーカ

4: 2017/10/31(火) 11:26:09.33 ID:Hcs4jfKF
中古しか買えない貧乏人の嫉妬

5: 2017/10/31(火) 11:27:47.32 ID:ASUI9VJ+
たった築2~3年で中古で出てる物件何があったのか不安になるわ

6: 2017/10/31(火) 11:29:09.83 ID:vQRzUOxP
>>5
・転勤で空き家に
・ケガや病気のためにもっと都会の便利なところへ引っ越したので空き家に

つまり人間何があるかわからないので、新築物件なんてまったく不要

7: 2017/10/31(火) 11:30:18.76 ID:zmI3OxMd
>>5
よくあるのが「ぼくが住みたいこんな家」をハウスメーカーが忠実に再現した結果
「ぼくがかんがえた家はどうしてこんなにも住みにくいんだ!」と出ていくパターン

24: 2017/10/31(火) 12:24:54.13 ID:iyLJYXUW
>>5
今だと来年3月引き渡しとかなってる家あるんじゃねーかな。
転勤かなんかで泣く泣く引っ越し。

25: 2017/10/31(火) 12:25:13.11 ID:pOntS/jQ
>>5
離婚してわざわざ通勤に遠い持ち家に住む必要が無くなったとかじゃね?

224: 2017/10/31(火) 21:49:37.03 ID:3fMXEesL
>>5
新築の売れ残りは、中古で販売しないといけないから。

8: 2017/10/31(火) 11:30:42.36 ID:6B4kK/JU
冷静に考えれば分かる事なんだけど、家を何十年ものローン組まないと買えない価格に
疑問持てよ。そこまで苦労して購入しても役所が自分達の都合の良い基準で算出された
訳の分からない固定資産税を払い続けないと住めないんだよ。今の日本人の平均的な
賃金で考えると家の値段は500万程度かそれ以下が妥当じゃないかな。

9: 2017/10/31(火) 11:33:46.72 ID:keEnOwK5
ヒント:地震国

10: 2017/10/31(火) 11:37:52.47 ID:DzCvTOYk
カスカスで何十年もローン組んで建てた家なんか
貧相で怨念がこもってそうだから住みたくないわ

12: 2017/10/31(火) 11:42:29.37 ID:emaNVIhs
中古1000万の家を少しずつDIYすればええ

40: 2017/10/31(火) 13:00:26.75 ID:bLhBtjmN
>>12
よーし、今月は玄関を作るぞ!
来月には廊下が完成するからテント暮らしも年内でおしまいだ

みたいな感じ?

52: 2017/10/31(火) 13:27:33.87 ID:PyD6WJQU
>>40
千万の物件なら穴があいてて住めないなんてことはないから住みながらやればええのよ
百万とかなら知らんけど

15: 2017/10/31(火) 11:54:37.19 ID:T0NtmnRL
妬みか気の毒に

16: 2017/10/31(火) 11:55:15.56 ID:JbqtqCxf
建てる時点で40~50年で壊す前提なんだよ
100年使うなら、配管電装系は確実に2回は総交換しなきゃならん
そういう配慮は今までまったくしてきてない

19: 2017/10/31(火) 12:03:36.14 ID:keEnOwK5
>>16
配慮というか技術の進歩考えると
そっちの方がはるかに安いというだけ
日本建築の真髄はスクラップ&ビルトです
江戸時代まで、一般の建築は壊れやすく燃えやすい様に作られていた

17: 2017/10/31(火) 11:56:02.70 ID:nPyTQW25
マン損買うよりはいいんだろうが
そもそも家とか所有したくないよな
身軽には敵わんわ

18: 2017/10/31(火) 12:02:30.72 ID:yM3FOrpC
ワイの妹夫婦は中古をDIYとリフォームして住んでるで
30代でローンなしw

28: 2017/10/31(火) 12:33:35.50 ID:oZZGK5x1
水周りボロボロ、コンクリートも表面が粉噴いてる状態で どうにもならず、建直した 
30年しかもたず。元の家の品質差が大きい

36: 2017/10/31(火) 12:53:45.72 ID:XCQfMff/
ドームハウスで十分なのに、
住宅価格が下がると恵方巻商法みたく儲けられなくなるから
業界でのドームハウスへの悪印象づけ操作は半端ない。

39: 2017/10/31(火) 13:00:07.08 ID:vQRzUOxP
>>36
ドームハウスどころか、下手すりゃパネルハウスでも十分かも

百万~数百万で2人で住めるタイニーハウスが作れるというのに、
なんでアホみたいにクソ新築に数千万払わなければならないのか

37: 2017/10/31(火) 12:58:30.20 ID:vQRzUOxP
昔と違って、子供と一緒に住むのは成人するまでの限定で、
子供が結婚したら別々にすむんだから、広い部屋とか必要なくなるんだよな

夫婦二人の2LDK
→+子供1人か2人で4LDK
→子供独立してまた夫婦二人で2LDK
→足腰弱くなって運転で気ないので都心のマンション2LDKへ

ってことで、家族の人数や状況が変化するんだからそれに合わせて賃貸か
中古住宅を乗り換えるのがベスト

新築買わせたいのはメーカーだけさ

38: 2017/10/31(火) 12:59:04.00 ID:sZA1Cjz2
土地はともかく、家屋は設備等が10~20年経つと見違えるように進化しているからな。新築信仰は仕方がない。

47: 2017/10/31(火) 13:17:53.35 ID:zyZsEndw
>>38
全くそのとおりだ。
躯体だけ残して断熱から外壁までやり直したところで
新たに建てる物との差額は1千万円以下。
それなら、新築で建てた方がいいしな。

43: 2017/10/31(火) 13:11:05.43 ID:oN65n8B2
築60年とか風水害と地震でガタガタやないかwww

51: 2017/10/31(火) 13:26:12.92 ID:9izJvQLx
リフォーム外壁塗装は無駄、予算掛けるなら外断熱追加した方が絶対お得

64: 2017/10/31(火) 14:07:59.75 ID:bRX/eMjp
30年ノーメンテで立て替えってのもそれはそれで悪くないと思うけど

66: 2017/10/31(火) 14:11:41.38 ID:CcvNCXGr
>>64
一代で取り壊すつもりならノーメンテでも50年は余裕でもつよ

67: 2017/10/31(火) 14:11:46.83 ID:qAP+S9t9
>>64
だよな。20年超で住宅設備機器を総入れ替えしたら建て替える半分以上の費用かかるし。
それならローコスト住宅を30年サイクルで建て替えの方が安上がり。

69: 2017/10/31(火) 14:20:52.63 ID:uROYiwM0
賃貸のが得なんだよ
もうだまされるの止めようぜ

81: 2017/10/31(火) 14:50:27.42 ID:RDC+Gyo+
築3年の中古買ったわ
クリーニングしたら新築となんも変わらんのに500万安くなってんのw

82: 2017/10/31(火) 14:55:21.71 ID:qAP+S9t9
>>81
理解のある奥さんなんだな。

83: 2017/10/31(火) 14:57:20.11 ID:QUn/j1rj
>>81
築3年の中古には深い理由がありますよ(笑)

89: 2017/10/31(火) 15:23:14.67 ID:wFePKgWK
不動産屋って当たり前のようにウソついて客に高価なものを売りつけてるけど
他の業界だったら普通に詐欺で逮捕だよな

92: 2017/10/31(火) 16:00:37.51 ID:nY1xA0Z1
バブル期の安普請なんてむしろ負債だろ

94: 2017/10/31(火) 16:05:49.98 ID:qAP+S9t9
>>92
バブル期のは安普請じゃないよ。
安普請ではないけど無駄に金のかかる設備とかがついてて維持費が高かったりする。

95: 2017/10/31(火) 16:08:31.81 ID:CcvNCXGr
>>94
設備はともかく建材の質は最低で手抜きも横行してた

97: 2017/10/31(火) 16:23:36.62 ID:nY1xA0Z1
>>94
個人向け戸建ては手抜きや質の悪い建材も
横行してたり、その後の時代のケアが雑で
酷い物件も多いんだってさ
アパートとかマンションは知らない

100: 2017/10/31(火) 16:33:57.38 ID:5wfuFUXQ
海外じゃ富豪が何十億と出して買うのもたいてい中古住宅だもんな

107: 2017/10/31(火) 16:58:16.13 ID:d9zsgDQ0
結構昔からそれ言われてるよなぁ

114: 2017/10/31(火) 17:13:05.52 ID:Rr49LkUu
虫が出たりするから気持ち悪いんだよな

138: 2017/10/31(火) 18:03:11.32 ID:LRWiGago
新築しか無理なんです!とか言う奴は潔癖症の気持ち悪い奴ばっかやで
金もないくせに見合わんもの欲しがりおって

152: 2017/10/31(火) 18:45:45.74 ID:jKhZDMp3
不動産こそ虚業だよな。ステマだけで食ってきた。

178: 2017/10/31(火) 19:39:26.02 ID:iuIlfIM5
車なんて20年ぐらい本来は乗れるはずだわな

180: 2017/10/31(火) 19:43:26.40 ID:qAP+S9t9
>>178
車は乗ろうと思えば50年でも乗れるよ
問題は長く乗ると維持費が嵩むこと
生産中止になってから一定期間が経過すると補修部品の値段が5割増しとか倍になるんだよ。
さらに経過すると補修部品が入手不可能になる。
だから15年以上経った車でお金のかかる故障した時が買い換えのタイミングとなる

183: 2017/10/31(火) 19:46:48.87 ID:o2Unxpnb
今の建売は500万円くらいだからな
あとは土地代と利益だもん

215: 2017/10/31(火) 21:26:18.04 ID:qAP+S9t9
資産ある人を目の敵にする人が多いんだなw
だからネット以外では言わないけどね

216: 2017/10/31(火) 21:30:41.45 ID:gpuBGmg8
メンテの方が新築作るよりカネがかかるとか

220: 2017/10/31(火) 21:40:47.15 ID:yaCasXlo
結局、マンションの方がラクそうやな

226: 2017/10/31(火) 21:51:52.73 ID:qu9iKR5J
>>220
マンションは管理費がかかるし、音に気を使わないといかんから
子供が独立したら、ちょっと大きめの土地に平屋建てがいいんでない
アメリカ風の
千葉、埼玉なら5000万もあれば余裕でしょ

231: 2017/10/31(火) 21:58:44.55 ID:EdAvUOlI
床面積100平米くらいの家なら1000-1500で建つから、
下手にリノベするより結果割安に感じる。

261: 2017/11/01(水) 08:09:15.18 ID:gpecjqsa
>>231
全然グレードが違うもの比較してんじゃん
リノベで千万って、内装にもこだわったりしてるでしょ
新築で千万なんて、クロスの色選ぶくらいやんけw

233: 2017/10/31(火) 22:01:33.24 ID:BdmxJFiF
こんないい物件は滅多に出ませんよ。
夜中になんか出るけど。

276: 2017/11/01(水) 12:26:15.42 ID:x8U4ObtU
女の新築願望は異常

男は割と平気で中古住宅に住む

292: 2017/11/01(水) 16:35:14.39 ID:1RKXjXUC
>>276
ウチの嫁に中古物件探させたら、築10年木造戸建100平米6500万円を探してきてお茶を吹いた。
女はキングボンビーだな。

310: 2017/11/02(木) 07:46:07.67 ID:Ne1rK5yT
>>292
もしそれが都心好立地なら超お買い得物件だろ。

中古住宅なんて土地の値段なんだから、絶対的な金額に意味はない。
土地にどれだけの価値があるかを見極めたほうがいい。

293: 2017/11/01(水) 16:39:46.37 ID:NePVXUO1
日本以外は基本的に地面に石壁で土足なんだから
100年持つ中古が多いのは当たり前だろ

296: 2017/11/01(水) 21:05:24.65 ID:x8U4ObtU
>>293
その代わりエアコンの室外機への配管が通せずに、夏の冷房なしの物件が平気である。

309: 2017/11/02(木) 04:54:46.63 ID:95m2tcBz
車だって、服だって、人間だって
新しい方が良いよね~

引用元: http://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1509416448/